Éviter que la maison ne s’envole

Ill. : Pishier

Tant que les prix de l'immo­bilier continueront de grimper au pays, la question continuera de se poser : les Canadiens sont-ils en présence d'une bulle, comme celle qui a éclaté aux États-Unis en 2007, provoquant une débandade dont les effets se font encore sentir chez nos voisins du Sud ? Les nouveaux acheteurs habiteront-ils, dans quelques années, une maison valant moins que le solde de leur emprunt hypothécaire ?

Le spectre de la bulle revient régulièrement dans l'actualité, puisqu'il en coûte toujours plus cher de mettre un toit au-dessus de sa tête (hausse des prix de 7 % au Québec en 2010). L'automne dernier, le magazine britannique The Economist y allait de prévisions alarmantes, affirmant qu'au Canada les maisons coûtent 24 % plus cher que leur valeur réelle.

Les oiseaux de malheur sont cependant de moins en moins bruyants. Après avoir vu le marché s'adapter doucement au cours des derniers mois, la majorité des observateurs s'entendent pour dire que le Canada ne vivra pas la même débâcle immobilière que les États-Unis. Les colossales augmentations de prix des dernières années sont ter­minées, mais il ne devrait pas y avoir de krach. Tout juste une stagnation des prix en 2011-2012. La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) prévoit une hausse de 3 % au Québec, l'Association canadienne de l'immeuble entrevoit une baisse de 1,3 % pour l'ensemble du pays, les plus pessimistes parlent d'une chute de 10 %.

Il n'y a pas de risque de bulle, parce que les propriétés sont plus abordables aujour­d'hui qu'elles ne l'étaient en 1989, dit Paul Cardinal, analyste de marché à la FCIQ. Une maison moyenne qui se vendait 100 000 dollars en 1989 valait 240 000 dollars en 2009. Or, en raison de la baisse considérable des taux d'intérêt hypothécaires (12,1 % en 1989, contre 5,6 % en 2009, pour un terme de cinq ans), le paiement des mensualités accapare une part moins importante du revenu du ménage moyen qu'en 1989. « La hausse des prix est impressionnante aux yeux du consommateur, mais ce sont les taux qui ont le plus d'influence sur les mensualités, explique Paul Cardinal. Il y a quelques années, une règle disait d'acheter une maison dont la valeur équivalait à deux fois son revenu annuel. Maintenant, on paie quatre fois son revenu à Montréal, mais en raison des faibles taux d'intérêt, les mensualités restent les mêmes. Les ménages ont gagné du pouvoir d'achat. »

Il n'y a pas lieu de craindre une bulle, disent les experts, lorsque la hausse du prix des maisons s'explique par l'augmentation des revenus, la faiblesse des taux hypothécaires et la croissance démographique. C'est le cas actuellement. « Aux États-Unis, les hausses de prix soudaines étaient plutôt liées à la spéculation. Les gens achetaient juste parce qu'ils s'attendaient à ce que les prix montent », explique Kevin Hugues, économiste principal pour le Québec à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).